Es evidente que se ha producido un cambio en el modelo de negocio bajo el que se explotan los inmuebles en las grandes ciudades. Esta tendencia afecta especialmente a los explotadores profesionales, pero también está imponiéndose entre los pequeños inversores particulares.
Todo comenzó con la irrupción de Airbnb, que transformó la mentalidad del inversor inmobiliario medio, quien hasta entonces alquilaba viviendas permanentes a familias y apartamentos turísticos de temporada en la costa. La compañía de alojamientos nos enseñó una nueva forma de rentabilizar los pisos y habitaciones hasta entonces poco frecuente: el alquiler de corta duración.
Junto a esta nueva vía de explotación, las grandes ciudades españolas vieron cómo la presión de inversores foráneos elevaba unos precios ya altos de por sí. Y a ello se añadieron fenómenos como la gentrificación de los barrios, la transformación de la educación a las ciudades en busca de los centros de formación; y la aparición de los llamados “nómadas digitales”.
Como consecuencia, el inversor inmobiliario mutó su modelo de negocio. Del alquiler tradicional pasó a las residencias de estudiantes, y de ahí, a los recientes fenómenos del denominado “flex-living”: los “colivings”, destinados a estudiantes y los “senior-livings”, dirigidos a personas mayores; ambos con un componente de interacción social, más allá de la propia vivienda.
Y en el plano tributario esa mutación de la actividad ha requerido la adaptación de los esquemas de la imposición indirecta por IVA de la actividad inmobiliaria tradicional a los nuevos modelos de explotación.
La cuestión es relevante en la medida en que, como bien sabemos, la deducción del IVA soportado depende de la actividad a la que se dedica el bien o servicio por cuya adquisición se devengó la cuota soportada.
Así, si se realizan actividades exentas, como lo es el alquiler de una vivienda, aunque sea turística, las cuotas soportadas en su adquisición, mejora o en la propia actividad no son deducibles, y se convierten en un mayor coste de la actividad. Ello no pasa con el alquiler de locales comerciales -que no están exentos-; ni con las actividades hoteleras tradicionales, ni con las propias de colegios mayores o residencias de estudiantes, todas sujetas al IVA, y que, por tanto, posibilitan deducir las cuotas que se soportan en la actividad.
Pero ¿Qué sucede con los colivings y fórmulas asimiladas?
Para este tipo de actividades se ha desarrollado por medio de consultas a la Dirección General de Tributos una doctrina aludiendo a la exención prevista en la Ley del IVA para arrendamiento de vivienda.
Señala la Ley que dicha exención general no se extiende a los arrendamientos de viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación “de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos”.
De la lectura de la norma podría deducirse que bastaría con que alguno de estos servicios fuera ofertado para que el alquiler fuera considerado sujeto al IVA. Pero como suele suceder cuando estamos en materia tributaria, la cuestión no es tan simple. De hecho, no es nada simple.
No basta con que se cambien las sábanas y toallas, o que se limpie la vivienda a la entrada y salida del cliente. Si solo se hace eso, se estará ante un arrendamiento exento de IVA. Y seguirá exento si junto a esos servicios básicos se ofrecen, para ser abonados a su disfrute, otros servicios adicionales, como el lavado de ropa o el arreglo de la habitación.
La doctrina de la Dirección General de Tributos exige, para que el servicio se entienda como no exento, que los servicios propios de la industria hotelera sean un complemento normal del servicio ofrecido, incluido en el precio: recepción, atención permanente, limpieza periódica, cambio de ropa de cama periódico; y puesta a disposición del cliente de otros servicios como los de lavandería, custodia de maletas, reservas, etc.
De forma expresa, acepta como servicios propios de la industria hotelera los de limpieza y cambio de ropa prestados con periodicidad semanal, incluidos en el precio; y considera excluidos de esa calificación los prestados a la entrada y salida de los clientes y la limpieza de las zonas comunes. Se hace así necesario que haya servicios hoteleros incluidos en el precio, y que se ofrezcan otros.
La cuestión adquiere así una complejidad inesperada, que puede poner en peligro la rentabilidad de la actividad en caso de error en la conceptualización de los servicios a prestar al usuario. Más allá de la repercusión o no de las cuotas (al tipo del 10% las anejas al hospedaje y al 21% las restantes, salvo restauración), peligraría la deducibilidad de las cuotas soportadas.
Ante el crecimiento y repercusión mediática de estas nuevas explotaciones, los profesionales esperamos el inicio de inspecciones dirigidas a las empresas explotadoras. ¿Cumplirán con las exigencias de la doctrina tributaria?
Un artículo de Cristina Alba y Eduardo Cardona
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