Una de las novedades que en materia procesal nos ha traído la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha sido la necesidad de especificar algunas cuestiones en determinadas demandas en las que se pretenda la recuperación de la posesión de un inmueble, entre ellas las de desahucio. En ella se recogen una serie de requisitos de procedibilidad sin los cuales no podrán admitirse este tipo de demandas.
¿En qué demandas se exigen los nuevos requisitos de procedibilidad?
En concreto, los nuevos requisitos de procedibilidad deben acreditarse en las demandas a las que se refieren el artículo 250, apartado 1, números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (“LEC”), esto es, demandas en las que pretendan la recuperación de la posesión de un inmueble por:
i. impago de rentas o cantidades asimiladas en arrendamientos de fincas
ii. expiración de plazo contractual o legal del contrato de arrendamiento
iii. estar en precario
iv. solicitud de la tutela sumaria de la posesión
v. demandas de efectividad de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad.
¿Qué son requisitos de procedibilidad?
Son todos aquellos que condicionan el ejercicio de la acción y sin su cumplimiento o acreditación no es posible promoverla. Es decir, de no acreditarse o cumplirse estos requisitos, la demanda será inadmitida ab initio.
En consecuencia, el juzgado debe revisar, antes de admitir a trámite la demanda, si se cumplen -y en algún caso se acreditan- las condiciones impuestas por la ley para la admisión de la demanda.
¿Cuáles son los nuevos requisitos de procedibilidad?
Se trata de tres requisitos, incardinados en los dos nuevos apartados (6 y 7) del artículo 439 de la LEC.
Dice el nuevo apartado 6 del Artículo 439 LEC que, la parte demandante deberá especificar en su escrito de demanda (i.) si el inmueble que se pretende recuperar constituye vivienda habitual de la persona ocupante; (ii.) si concurren o no en el demandante la condición de gran tenedor de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023; y (iii.) si, en caso de tener la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
En este post nos centraremos en los dos primeros.
1.- Especificar si es vivienda habitual del ocupante
En el primero de los requisitos, la ley exige especificar si el inmueble que se pretende recuperar constituye vivienda habitual de la persona ocupante. Sin embargo, la ley no exige acreditación de este hecho.
Así pues, el Juzgado no tiene por qué comprobar si el hecho es cierto o no, sino que, únicamente, deberá comprobar que en la demanda se especifique si el inmueble que se trata de recuperar es o no vivienda habitual del ocupante.
En todo caso, en los supuestos en los que exista contrato de arrendamiento, este hecho vendrá determinado en el propio contrato. Más difícil nos parece demostrar por la parte demandante —aunque ya decimos que la ley no lo exige— ni siquiera poder conocer este hecho, en los supuestos de demanda de los números 2.º, 4.º y 7.º artículo 250.1 de la LEC.
En ellos, —precario, tutela sumaria o demandas de efectividad— no será fácil para la parte demandante saber con certeza si se trata de la vivienda habitual del ocupante. Por ello, será el ocupante quien, en su caso, deberá hacerlo constar.
2.- Especificar si se es gran tenedor o no. Certificación Registral.
El segundo requisito de procedibilidad será especificar si el demandante es gran tenedor, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley de Vivienda.
Pero en este caso, de especificar que no se es gran tenedor, deberá acreditarse mediante certificación del Registro de la Propiedad:
«En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora».
Por tanto, el Juzgado comprobará, no solo que el demandante especifique en la demanda si cumple la condición de gran tenedor o no, sino si, en caso de no serlo, si se aporta la certificación registral que lo acredite.
Sin embargo, hasta septiembre, no era posible acreditar este requisito de procedibilidad y por tanto no era posible probar si “concurren o no en el demandante la condición de gran tenedor de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023”.
Ha sido meses después de la entrada en vigor de la ley, en septiembre, cuando los Registradores de la Propiedad, tras modificar todos sus sistemas informáticos y sus protocolos, han podido facilitar a los ciudadanos el correspondiente certificado que acredite esta circunstancia.
Como decimos, el Colegio de Registradores ya ha habilitado su página web para que los profesionales puedan solicitar la correspondiente certificación del Registro de la Propiedad en el que conste la relación de propiedades a nombre de la parte actora, a efectos de acreditar que no se es ”gran tenedor” en los términos de la Ley de Vivienda.
Os adjunto enlace donde puede solicitarse: https://sede.registradores.org/site/home
No obstante, los registradores advierten que en el certificado de búsqueda de propiedades por DNI o nombre, solo comprende los derechos de pleno dominio y usufructo de viviendas que pueden estar inscritos a favor de una persona.
Además, el solicitante, deberá indicar, el interés legítimo del solicitante, en el que se deberá indicar:
- Si el solicitante es titular de algún derecho sobre la finca
- Si es para aportación a procedimiento judicial del art. 439.6 de la LEC
- Otros
En la certificación únicamente se hacen constar si el titular —persona interesada— aparece como titular del usufructo o dominio de viviendas (no parece que se incluyan propietarios de nuda propiedad) y los Códigos Registrales Únicos (CRU) de cada una de las fincas.
Ahora bien, en la certificación no se hace constar ni los metros cuadrados de cada inmueble, ni la ubicación, ni la participación que el titular pudiera tener en cada uno de ellos.
Seguramente, todos estos requisitos de procedibilidad acarrearán innumerables y variados problemas de práctica procesal. Y lamentablemente, se irán resolviendo por los tribunales conforme vayan sucediéndose, con la grave inseguridad jurídica que todo ello supone para el ciudadano.
Un artículo de Fernando González de Santamaría, asociado senior de ALEDRA Legal
