Desde el 1 de julio de 2025, cualquier arrendamiento de corta duración anunciado a través de plataformas digitales en España se enfrenta a un nuevo y exigente marco normativo. El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, publicado en el BOE el 24 de diciembre, ha instaurado un sistema de registro único para estos arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (Vuda), mecanismos destinados al control administrativo de estas actividades. Aunque la norma entró en vigor a comienzos de enero, no ha desplegado todos sus efectos hasta ahora. A partir de este momento, tanto arrendadores como plataformas deberán adaptarse nuevas obligaciones administrativas que cambiarán su operativa diaria.
El texto define como “arrendador” a toda persona que preste un servicio de alquiler de corta duración a cambio de una remuneración, y lo haga a través de una plataforma en línea, independientemente de que lo haga de forma profesional o esporádica. La amplitud de esta definición incluye a pequeños propietarios particulares, grandes tenedores, subarrendadores y operadores que gestionen activos de terceros en su propio nombre. En cambio, quedan expresamente excluidos del ámbito de aplicación del Real Decreto los hoteles, apartahoteles, moteles, albergues, campings y áreas de caravanas o autocaravanas.
También se establece una definición precisa de ‘arrendamiento de corta duración’, que engloba el alquiler de una o varias unidades de alojamiento (viviendas completas, habitaciones, embarcaciones u otros bienes similares) incluyendo arrendamientos de temporada, alquileres de habitaciones por tiempo equivalente al de temporada, así como los arrendamientos turísticos. En todos los casos, para que la nueva normativa resulte de aplicación, es imprescindible que las unidades estén anunciadas en plataformas en línea. Estas plataformas se entienden como cualquier herramienta digital que permita celebrar contratos a distancia entre anfitriones y huéspedes para el alquiler de alojamientos de corta duración.
Obtenido el NRA, el arrendador estará obligado a comunicar dicho número a las plataformas en las que pretenda anunciar la unidad
Desde el 1 de julio, los arrendadores deberán registrar cada unidad de alojamiento que pretendan alquilar en corta duración a través de plataformas en línea mediante el canal habilitado para el registro único de arrendamientos, que dirige la inscripción al Registro de la Propiedad o el Registro de Bienes Muebles según la naturaleza del bien que se pretende arrendar. Este registro generará un número automático de identificación, el llamado NRA (Número de Registro de Arrendamiento), que será distinto para arrendamientos turísticos y no turísticos. Si se van a realizar arrendamiento turístico y no turístico, debe obtenerse un NRA para cada actividad.
La obtención del NRA exige cumplimentar un modelo normalizado donde se debe informar sobre la ubicación y tipo de unidad arrendada (vivienda completa, habitación o embarcación), el uso simultáneo por parte del arrendador, el número máximo de inquilinos permitidos, la existencia de autorizaciones o licencias y una declaración sobre el equipamiento adecuado de la unidad. Además, la información registrada deberá mantenerse actualizada en todo momento.
Una vez obtenido el NRA, el arrendador estará obligado a comunicar dicho número a las plataformas en las que pretenda anunciar la unidad. En caso de no hacerlo, o de asociar el NRA a una categoría de arrendamiento distinta, no será posible publicar el anuncio. Adicionalmente, cada doce meses deberá presentarse una declaración informativa mediante modelo normalizado que incluya, al menos, un listado anonimizado de los arrendamientos realizados y la indicación de su finalidad (turística o no). Esta declaración será revisada por el registrador competente, quien tendrá la facultad de cancelar el NRA si detecta que la unidad no se ajusta a los datos registrados.
Por su parte, las plataformas en línea también deben asumir nuevas responsabilidades. A partir de ahora, deberán verificar que los arrendadores incluyan el NRA en sus anuncios y realizar controles aleatorios y periódicos a través de la Vuda sobre los datos facilitados por los arrendadores en los anuncios. En caso de detectar cualquier inexactitud o irregularidad en las comprobaciones, la plataforma debe informar a las autoridades y a los arrendadores sobre los resultados de estas comprobaciones. Además de esas obligaciones generales, las plataformas quedan obligadas a reportar mensualmente información detallada sobre cada unidad (incluyendo la URL de los anuncios y el número de registro), y retirar los anuncios si una autoridad competente así lo ordena.
La finalidad de este nuevo marco legal es clara: situar a las plataformas como ‘policías’ de los arrendamientos y facilitar la coordinación y el intercambio de información entre los diferentes niveles de la Administración Pública para combatir el alquiler clandestino de alojamientos de corta duración.
La información obtenida anualmente de los arrendadores y periódicamente de las plataformas puede dar lugar a más inspecciones
Por un lado, las unidades de alojamiento clandestinas dejarán de poder anunciarse en internet, pues sus anuncios podrán ser retirados por mandamiento administrativo. Por otro lado, la información obtenida anualmente de los arrendadores y periódicamente de las plataformas puede dar lugar a más inspecciones, sobre todo a nivel local, si la información fluye entre los diferentes niveles territoriales de la Administración.
Ante este nuevo escenario, arrendadores y plataformas deberán prepararse adecuadamente y contar con asesoramiento especializado. Si bien es cierto que todavía no se ha aprobado un régimen sancionador específico para castigar el incumplimiento de las nuevas obligaciones por arrendadores y plataformas en línea, desde el 1 de julio la Administración tiene ya la facultad de ordenar la retirada de anuncios que no cumplan con la nueva normativa.
Ahora más que nunca, es fundamental que los arrendadores, desde el inicio de su actividad, cuenten con un asesoramiento integral (en sus vertientes contractual, administrativa y tributaria) en el diseño del modelo de explotación de sus activos para que esté perfectamente alineado con la normativa vigente. Solo así podrán superar con éxito el proceso de obtención del NRA, los controles que se implementarán a través de la Vuda.
El riesgo para el arrendador es elevado: no cumplir con las nuevas obligaciones puede acarrear la pérdida del número de registro y, en consecuencia, la retirada de los anuncios por parte de todas las plataformas en línea utilizadas por el arrendador, lo que se traduce en una pérdida directa de ingresos y en un grave impacto económico para quienes dependen de esta actividad, que puede empeorar con inspecciones municipales adicionales en materia urbanística y de actividades.
Por Jesús Redondo, director de Real Estate y Urbanismo, y de Contratación Pública y Daniel Rodríguez, abogado asociado.
Publicado en EjePrime.