La proliferación de viviendas de uso turístico (“VUT”) en las grandes ciudades en los últimos años es un fenómeno que no ha dejado indiferente a casi ninguno de los agentes que se han visto afectados.
No hay duda del atractivo que este tipo de alojamientos tiene para el turista y para los grandes y pequeños propietarios. Desde otros sectores, sin embargo, se perciben los VUT con escepticismo o incluso con recelo por su impacto potencial en el mercado de la vivienda y del pequeño comercio y por su carácter potencialmente molesto para los vecinos de los inmuebles residenciales.
En Madrid, el Ayuntamiento estima que, desde 2017, las VUT se han incrementado en un 32,21% y constata que el 42% se concentran en la zona centro. Según datos oficiales del Consistorio, únicamente el 7% de los VUT cuenta con la preceptiva licencia municipal.
Las cifras coinciden con un periodo de incremento del precio de la vivienda desconocido hasta la fecha, acompañado de una reducción de residentes y pequeños comerciales en el centro de la ciudad de Madrid.
Con el objetivo de corregir esas estadísticas, el Ayuntamiento de Madrid ha elaborado el llamado Plan RESIDE para la Protección del Ámbito Residencial en Madrid, un paquete de medidas cuya aplicación se inició hace más de un año y que ha culminado este mes de septiembre con la publicación de su último bloque.
En abril de 2024 ya se incrementó la actividad inspectora sobre los VUT y se reformó el régimen sancionador con un incremento de las sanciones. Desde entonces, explotar un VUT sin licencia puede implicar una multa mínima de 30.000 €, que ascenderá a 60.000 € en caso de segundo requerimiento y hasta 100.000 € en caso de un tercero.
Adicionalmente, el Ayuntamiento ha tramitado una modificación puntual del PGOUM que se ha publicado el pasado jueves 5 de septiembre y que ya se encuentra en vigor.
Aunque el grueso se la reforma de centra en las VUT, se ha incluido otras medidas que pretenden premiar proyectos de cambio de uso terciario a residencial con incrementos de edificabilidad y posibilitando el cambio de uso de dotaciones privadas catalogadas de obsoletas para la implantación de viviendas destinadas al alquiler asequible y a modelos de coliving.
Por lo que respecta a las licencias VUT, desde este mes de septiembre, quienes pretendan invertir en un inmueble en Madrid para su explotación en esta modalidad deberán tener en cuenta que en el centro histórico de la ciudad no se concederán nuevas licencias de VUT en edificios de uso residencial y tampoco podrán transformarse en VUT locales comerciales.
En esta zona más céntrica, únicamente serán aptos para obtener licencia aquellos edificios con uso distinto del residencial (terciario u otros con uso compatible o autorizable) y algunos edificios residenciales catalogados que podrán obtener licencia en edificio exclusivo únicamente por 15 años sometida a su rehabilitación y restauración.
En la zona exterior, por el contrario, se mantienen las condiciones de implantación que vienen aplicándose al año 2019, pero en edificios residenciales solo se concederá licencia de VUT cuando sea posible un acceso independiente de la zona de uso residencial. En cuanto a la transformación de locales comerciales en VUT, tampoco será posible si se ubica en una zona de las denominadas tercerizadas.
Desde luego, el paquete de medidas parece que puede llegar a conseguir lo que se propone, pero solo el tiempo dirá si las medidas adoptadas resultan eficaces para corregir las estadísticas actuales. Por el momento, los operadores madrileños de VUT deben tener presente que su nuevo contexto jurídico no solo será más restrictivo para su actividad, sino también más imprevisible, pues ya está prevista su revisión y actualización en un plazo de 2 años y, a partir de entonces, su revisión anual con carácter permanente.
Jesús Redondo, director del departamento de Real Estate y Urbanismo en act legal – Spain
Alicia San Román, abogada asociada en act legal – Spain
Publicado en el Vozpópuli.