¿Te has preguntado alguna vez los requisitos urbanísticos necesarios para ejercer la actividad de coliving o senior living en la ciudad de Madrid?
En este artículo te explicamos los cambios introducidos por el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, y en concreto, los nuevos modelos y categorías de usos que han surgido de la trasformación socioeconómica y demográfica de los habitantes de la ciudad, en los más de 25 años que han transcurrido desde su aprobación, entre los cuales se regulan el coliving y senior living.
Como no podía ser de otro modo, para dar forma a esta transformación, las modificaciones que se han realizado permiten que pueda implantarse en el uso residencial los alojamientos permanentes con finalidad distinta a la turística en los que se busca crear vínculos personales con el resto de los usuarios.
Es así como llegamos a la creación de dos nuevas clases de usos residenciales: la residencia comunitaria, en la que, por su descripción y características se incluirían los colivings o senior livings; y la residencia compartida, en la que tendríamos el cohousing. Analicemos exclusivamente la primera de las categorías.
La residencia comunitaria viene definida por la norma como el “alojamiento estable de colectivos que no constituyen núcleos familiares, pero que les unen vínculos de carácter religiosos, social o semejantes”. Ahora bien, para que podamos entender que estamos ante esta clase de uso residencial, deberán cumplirse dos tipos de requisitos.
El primero, lo extraemos de su definición y del periodo de consultas, de los que solo cabe concluir que los usuarios tienen que disfrutar de un alojamiento estable, y no temporal. Esto además, nos permitirá desvincularlo de otras modalidades de alojamiento como el arrendamiento turístico en su modalidad de hostal.
El segundo de los requisitos viene referido a las características técnicas del alojamiento.
Lo primero que cabe destacar de los requisitos técnicos es que esta modalidad solo se puede implantar en un edificio exclusivo, no pudiendo compartir espacio con otros tipos de vivienda o usos. Todo parece indicar que esta medida va encaminada a conseguir, o al menos facilitar, la creación de esa comunidad que se busca en esta clase del uso residencial.
Igualmente, se regulan las dimensiones de los espacios privativos, y los comunes, resultando que cada unidad de alojamiento debe tener un dormitorio y un baño, con unas dimensiones mínimas de 15 metros cuadrados (12 metros cuadrados para el dormitorio y 3 metros cuadrados para el baño). Este requisito cambiará si el alojamiento se comparte con dos personas, para lo que será necesario que el espacio tenga al menos 10 metros cuadrados por persona.
Por supuesto, es indispensable que, junto a los espacios privativos, se proporcionen espacios comunes que permitan crear los vínculos sociales, religiosos o sociales que tanto caracterizan a este tipo de alojamientos.
Así, el coliving deberá tener unos espacios comunes mínimos, compuestos de una estancia-comedor, cocina y lavandería. Las dimensiones de los espacios comunes se establecen en función de las unidades de alojamiento existentes. Por la primera unidad de alojamiento, estos espacios deberán tener, como mínimo, 25 metros cuadrados y por cada unidad adicional deberán aumentarse en al menos 5 metros cuadrados. Todas estas medidas están pensadas para las estancias comunes en su conjunto, y no de manera individualizada.
Junto a estos espacios mínimos, la norma continua con su afán de flexibilizar los criterios al permitir que existan otro tipo de unidades compartidas sin que estas queden limitadas en cuanto a sus dimensiones. Es más, es muy habitual que en este tipo de espacios encontremos zonas de coworking o incluso gimnasios, espacios ambos que permiten crear vínculos entre los usuarios.
La pregunta que surge después de estudiar estos requisitos es a qué tipo de construcciones afectan estas modificaciones. En este sentido, afectarán a obras de nueva edificación; reestructuraciones en general; obras en las que, por el nivel de intervención, sea oportuna la exigencia de su cumplimiento; y a la trasformación de locales en viviendas.
Es así como, a partir de la entrada en vigor de la norma, las modalidades de coliving y senior living que oferten a sus usuarios un alojamiento permanente y cumplan con los requisitos técnicos comentados, deberán implantarse mediante el uso residencial. Por el contrario, quedarían fuera de esta modificación los alojamientos temporales.
Esta cuestión es esencial, pues a partir de su entrada en vigor, solo será considerado coliving o senior living los inmuebles que cumplan con estos requisitos técnicos. Cualquier otro arrendamiento podrá ser considerado flexliving única y exclusivamente a efectos comerciales.
Es de notar que, actualmente, el Ayuntamiento de Madrid parece que está poniendo el foco en los requisitos técnicos, más que a la propia vocación de permanencia de los arrendamientos. Quizás esto se deba a que los primeros son más sencillos de constatar.
Lo cierto es que, en nuestra opinión, el criterio de temporalidad es esencial, pues solo de esta forma podemos constatar que estamos ante un flexliving y no ante otras modalidades. De pasar por alto este criterio, crearemos una confusión, pues desde luego puede entenderse que este tipo de actividad, instrumentada bajo una temporalidad excesivamente corta, debe materializarse a través de alojamientos temporales, los cuales pasan por un uso terciario de hospedaje y se regula por sus propias normas en el marco de las competencias de la Comunidad de Madrid.
Por supuesto, aún queda mucho por avanzar en este ámbito, pues la temporalidad es un concepto difuso, que ni siquiera ha podido ser aclarado a través del periodo de consultas.
Esta dificultad se incrementa por cuanto la competencia para determinar los requisitos de permanencia o temporalidad están cedidos a la Comunidad Autónoma, y no a los municipios, y el hecho de que la Comunidad Autónoma de Madrid haya decidido no limitar de manera concreta la temporalidad de los arrendamientos turísticos.
Por tanto, solo nos queda esperar a ver cómo resolverán esta cuestión los tribunales.
Un artículo de Alicia San Román, asociada de ALEDRA Legal
